特寫|綠城中國張亞東:2019兩個2000億

8月26日,綠城中國中期業績會吸引了眾多媒體關注,現場50多個座位全部坐滿,提問環節結束之后,媒體和投資者沖到主席臺一直拉著張亞東交流。

這次業績會,綠城中國派出了5位高管坐鎮,分別為:董事會執行董事、行政總裁張亞東;綠城中國執行董事、執行總裁周連營;綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強;綠城中國首席財務官及公司秘書馮征;綠城中國財務資金中心執行總經理陳紅偉。


兩個2000億目標

綠城中國中期業績公告顯示:上半年,綠城中國累計取得總合同銷售面積約403萬平方米,總合同銷售金額743億元,銷售回款率88%。總收入186.58億元,毛利率32.0%,同比增加13.9個百分點;實現凈利潤30.73 億元,凈利潤率同比上升7.2個百分點;股東應占利潤20.58億元,每股基本盈利0.67元。

其中,投資項目合同銷售面積約197萬平方米,合同銷售金額約494億元,同比提升21億元,銷售均價每平方米25031元,處于行業領先水平;代建項目合同銷售面積約206萬平方米,合同銷售金額約249億元。

截至6月30日,公司凈資產負債率為58.6%,銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)為482.32億元,為一年內到期借款余額的2.69倍,現金充裕,能覆蓋到期債務,保障公司穩健運營。總借貸加權平均利息成本為5.4%,與2018年持平。

張亞東透露,上半年,公司新增地塊總建筑面積約為322萬平方米,總成交金額約252億元,新增土地貨值626億元(另有已鎖定未確權貨值約900億元,實際上半年新拓展土地貨值達1500億元)。新增土儲地域分布集中在杭州、寧波、西安等一二線核心城市,可售貨值占比約88%。

截至6月30日,綠城中國土地儲備總建筑面積約3412萬平方米,總可售面積約2349萬平方米,一二線城市的土地儲備總可售貨值占比72%。

下半年綠城中國將通過加大參與招拍掛和收并購力度,力爭達成全年新增貨值2000億元。下半年整體可售貨源約為1060萬平方米,整體可售貨值約為2263億元,力爭達成全年2000億元銷售目標。


探索金融業務不會停步

綠城中國戰略目標有哪些?“堅守產品品質第一品級,保持客戶滿意度第一身位、綜合業績位列第一陣營、基本完成綜合產業布局、確保經營效益穩步提升。”張亞東給出了這樣的答案,他談到,綠城中國發展愿景是成為理想生活綜合服務商;發展目標是成為房產品品質領先者、代建行業領導者、綜合產業創新者。

因此,綠城中國在產品、代建、房地產產業鏈上下游方面發力。

上半年,綠城中國對產品譜系進行梳理,完成8大產品系列、22個產品品類、22種產品風格的產品體系搭建,并積極開展標準化、科技化、產業化、環保化工作,推動成熟產品在新項目的快速落地。

公司成立規劃設計委員會和工程質量委員會,由宋衛平先生擔任規劃設計委員會榮譽主任,集合專家、管理者和工作團隊,持續鍛造綠城產品的核心競爭力,保持產品的行業第一品級優勢。

同時,公司從房屋健康保障、公共物業管理、居家生活管理、園區生活配套、鄰里關系建設5大維度完整構建5G“心”服務,升級園區服務體系,不斷提升服務品質。

截至6月30日,綠城代建項目317個,規劃總建筑面積約7,284萬平米,預計總可售金額約4,194億元。規模保持第一,專業能力持續領先,未來代建業務可帶來更多利潤貢獻。這一板塊目前也進入了上市籌備階段。

在投資拓展模式方面,綠城開始多樣化,除了傳統招拍掛之外,加大小鎮類、TOD類、城市更新類投資比重。

上半年,綠城中國成功落地包括杭州龍塢茶鎮在內的4個小鎮項目,另有重點跟進的小鎮項目30余個, 計劃年內實現武義溫泉小鎮、安徽蚌埠足球小鎮等20個小鎮項目落地;重點跟進杭州、西安、哈爾濱、佛山等城市的TOD項目;同時,積極推進城市更新項目落地,打造浙江省未來社區標桿。今年毛利潤提高,張亞東認為,小鎮板塊功不可沒。

8月26日上午綠城中國發布公告:終止收購百年人壽9億股股份的交易。

針對這個公告,張亞東業績會現場回應:2018年12月17日披露的股份轉讓協議終止規定,若銀保監會并未于支付購買價后的規定期限內就收購事項發出批準,當股份轉讓協議終止,賣方須向綠城房產退還全部購買價。截至本公告日期,該批準尚未發出。因此,該協議終止,賣方將向綠城退還全部購買價。但是,這并不代表綠城不再探索金融、保險這類產業,有合適機會還會介入。


多項措施補齊短板

張亞東多次談到,綠城中國要做全面發展的優等生,但他很坦誠地指出了目前綠城存在人均效能、投資拿地、運營等方面的短板,并用三句話點評了上半年業績。

第一,前期產出性指筑底標平穩,比如銷售額743億元,年初計劃上半年完成24%,上半年達到了三分之一。但營業收入186億元,總的來說還是產出不夠,達到了歷史最低;第二,經營性指標持續提升,通過組織改革,各項管控、經營性指標持續提升,例如毛利率、增長率;第三,后期發展性指標積極向好,土地儲備、新拿地未來在1~3年進行產出貢獻的指標大幅向好,非常樂觀。

為了補齊短板,張亞東提到,綠城中國正在聚焦“貨值、利潤、回正、周轉”等核心經營要素,“大運營體系”逐步建立健全。

2019年1月《綠城中國共贏機制》開始實施,項目跟投數量達103個,激發了管理層及員工積極性和主人翁意識,運營效率提升顯著。同時,公司實施股份激勵計劃,覆蓋核心管理層,上半年7,414,000股股份已按既定程序授出。新增項目100%納入共贏機制跟投項目,項目運營周轉效率提升10%。

新獲取項目拿地至開工4個月,拿地至開盤9個月、拿地至回正14個月,速度加快。今年上半年人均效能已提升11.5%,全年人均在建面積增加至每人9500平方米,增長23.9%。

另外,綠城中國將16家公司整合成11家,新建特色房產、小鎮、金融和商管四大事業部;推動141個項目向25個項目群的管控模式轉變,積極推進項目群的管控,,“雙控”( 控人控費)成效顯著。“該強壯的強壯,該減肚子的減肚子。實現全年增項目不增人,全年人工費用匹配業績增長。”

未來,綠城中國將通過推進項目群管理,提升人均效能,降低成本及費用,提高利潤率;加大投拓力度,推進多方式、多渠道土地獲取,擴充土地儲備;持續提升資金使用效率,盤活存量資產,減少資金沉淀;進一步加大對新進市場的研究力度,加強產品適配性,滿足差異化需求,提升產品競爭力。

張亞東在會后接受媒體采訪時表示:“給我們三年時間,一定會把各項指標調整好,成為行業優等生。”


業績會現場精彩問答:

問:停止收購百年人壽的原因?該事項會對公司養老金融等多樣化產業板塊帶來什么影響,是否會繼續尋找機會?

張亞東:停止收購百年人壽主要是根據協議約定,協議約定百年人壽須在2018年12月26日至2019年6月26日期間獲銀保監批準,未獲得批準協議即終止。因百年人壽未在協議有效期內未得到銀保監批準,故該收購計劃停止。后續仍會積極探尋金融養老等業務拓展機會,在未來持續加強該板塊業務多元化發展。

問:代建業務上市計劃?

張亞東:代建板塊目前正在準備基礎性工作,按上市規則穩步推進。

問:今年公司結轉毛利率及凈利潤非常高,是否和小鎮項目大規模推進有關,未來小鎮板塊在公司整體業務板塊中占比如何?

張亞東:今年整體毛利較高,小鎮項目的推動是重要原因之一,也包括其他如領導能力等各方面附加條件,但由于今年房地產市場拿地限價等調控措施,未來公司毛利率可能會有所下降,但會盡可能保證。在未來公司業務板塊結構中,小鎮、TOD等項目仍是是公司布局的重點,將呈現公司多樣化的產品布局。今年整體預計小鎮集團獲取10個小鎮項目,協同區域再獲取10個小鎮項目,全年預計獲取約20個小鎮項目。

問:今年融資成本創歷史新低,未來是否還會持續下降?

陳紅偉:今年公司融資成本在5.4%左右,下半年工作中仍將努力爭取下降。目前公司經營團隊高度關注資金政策及下半年資金市場情況,尤其是近期中美貿易戰真正開始,國內外市場的資本情況是關注的重點,目前無法準確判斷未來資本成本情況,希望能持續降低。

問:下半年市場環境較差,公司歷史上曾出現過資金鏈的問題,下半年如何應對?

陳紅偉:在內部管控上,遵循底線思維,所有投資會根據公司整體情況作具體排布,近幾年公司在財務穩健方面也有穩步的提升,且近年來公司憑借中交集團背書以及金融機構的支持,資金鏈穩定,具體從今年上半年貨幣資金是一年內到期負債的2.69倍,上半年土地儲備,權益比例較以前年度大幅上升到65%中可以體現我們的實力。下半年金融市場不容樂觀,會做好準備,加強與金融機構的交流。目前公司發行了很多債券,最近新獲取上交所45億公司債,在資金充足方面有信心。

問:上半年公司凈資產負債率數據良好,但供應鏈160多億,屬于表外負債,未來對于債務結構的優化是否有具體舉措?

陳紅偉:境外對公司凈資產負債率控制要求是控制在90%以內,公司內部要求控制在80%以內,下半年持續看機會,但會將指標控制紅線以內。

問:毛利率和利潤率提高,公司除產品標準化,加快開發周期等方面外,是否還有其他舉措提高產品利潤和品質?

張亞東:公司銷售均價近年來持續上升,但由于限價,產品溢價能力一直沒有很好的體現,這是很大的壓力。未來公司一方面會加大產品管理創新力度,堅持四化(標準化、產業化、科技化、環保化),另一方面將持續開源節流,優化利潤率。

問:公司短期和長期的戰略?

張亞東:未來綠城將構建綜合產業體系,圍繞主業多元化,拉長上下游產業鏈條,構成產業業務多元的綠城。未來戰略舉措主要分為三部分:

1、 做好傳統房地產開發業務,以重資產板塊為代表,該項既是公司短期任務也是長期任務;

2、 強化輕資產業務,未來代建要形成和重資產并列的支柱來支撐公司發展;

3、 綜合產業布局,成為公司新的增長點,大力推動綠城+,“+”一方面代表“加”,在產品上賦予更多的內容,比如科技智能化;一方面代表“家”,公司不僅造房子更是造生活,目前生活集團的4S服務、養老將圍繞產品進行下游服務拓展,支撐綜合產業發展。


文章來源:樂居財經

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